Publicat: Iunie 2026 | Categorie: Drept Civil | Autor: Cabinet de Avocat Cosmin Monac
În majoritatea contractelor de închiriere întâlnite în practică, proprietarul solicită chiriașului plata unei garanții la momentul semnării contractului. De regulă, aceasta reprezintă echivalentul unei chirii lunare și are rolul de a acoperi eventualele prejudicii produse imobilului sau obligațiile neachitate de locatar.
Deși această practică este larg răspândită, dispozițiile Codului Civil ridică anumite întrebări cu privire la limitele în care pot fi stabilite astfel de obligații și la modul în care trebuie interpretate clauzele referitoare la garanție.
Ce prevede Codul Civil?
Articolul 1826 din Codul Civil enumeră o serie de clauze considerate nescrise în materia contractului de locațiune.
| ⚖️ Atenție | O clauză considerată „nescrisă” nu produce efecte juridice, chiar dacă a fost acceptată și semnată de ambele părți. |
Printre acestea se regăsește și clauza prin care ,,chiriașul este obligat să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparații locative, sume stabilite exclusiv pe baza estimărilor făcute de locator’’.
Cum se raportează aceste dispoziții la garanția locativă?
În practică, garanția în contractul de închiriere este percepută ca o sumă de bani menită să acopere:
- eventuale daune produse locuinței;
- restanțe la plata utilităților;
- alte obligații contractuale neexecutate de chiriaș.
Pe de altă parte, art. 1826 Cod Civil sancționează clauzele prin care chiriașul este obligat să plătească anticipat sume stabilite de locator cu titlu de reparații locative.
De aici rezultă o discuție interesantă: poate fi garanția privită ca o simplă măsură de protecție contractuală sau, în anumite situații, ea se apropie de mecanismul interzis de lege privind plata anticipată a unor eventuale prejudicii?
Răspunsul nu este întotdeauna simplu și depinde de modul concret în care este redactată clauza contractuală.
Rolul principiului egalității juridice a părților
Niciuna dintre părți nu se află, din punct de vedere juridic, într-o poziție de superioritate față de cealaltă. Drepturile și obligațiile trebuie să fie stabilite într-un mod echilibrat, cu respectarea dispozițiilor imperative ale legii.
Din această perspectivă, se poate pune întrebarea dacă proprietarul poate solicita încă de la începutul raportului contractual o sumă destinată acoperirii unor prejudicii care nu există încă și a căror producere este incertă.
În același timp, trebuie observat că proprietarul urmărește protejarea unui bun care îi aparține și evitarea dificultăților generate de recuperarea unor eventuale prejudicii la încetarea locațiunii.
Exemplu practic
Să presupunem că un chiriaș închiriază un apartament pentru o perioadă de doi ani și achită la început:
- chiria pentru prima lună;
- o garanție echivalentă cu valoarea unei chirii lunare.
Pe durata contractului, chiriașul își execută toate obligațiile:
- plătește chiria la termen;
- achită utilitățile;
- nu produce deteriorări imobilului.
La încetarea contractului, garanția este restituită integral. Într-un astfel de scenariu, garanția funcționează ca un mecanism de siguranță contractuală, fără a genera dificultăți între părți.
Discuțiile juridice apar în special în situațiile în care garanția este reținută total sau parțial, iar justificarea acestei rețineri este contestată de chiriaș.
| ⚖️ Exemplu practic | Litigiile nu privesc, de regulă, existența garanției în sine, ci modul în care aceasta este utilizată și condițiile în care poate fi reținută de proprietar. |
Ce instrumente juridice are la dispoziție proprietarul?
Indiferent de existența unei garanții, proprietarul beneficiază de alte mijloace legale pentru protejarea intereselor sale.
Printre acestea se numără:
- solicitarea de despăgubiri pentru prejudiciile cauzate;
- recuperarea debitelor restante;
- rezilierea contractului;
- evacuarea chiriașului în condițiile legii;
- executarea silită a obligațiilor constatate printr-un titlu executoriu.
O problemă care continuă să genereze discuții
Garanția locativă reprezintă una dintre cele mai întâlnite clauze în contractele de închiriere, însă raportarea acesteia la dispozițiile art. 1826 Cod Civil poate ridica anumite probleme de interpretare.
Analiza trebuie realizată de la caz la caz, în funcție de conținutul concret al contractului și de scopul pentru care este instituită garanția. Nu orice clauză privind garanția ridică aceleași probleme juridice, iar modul de redactare poate avea o importanță esențială.
