Publicat: Iunie 2026 | Categorie: Drept Civil | Autor: Cabinet de Avocat Cosmin Monac
Promisiunea de vânzare a unui imobil, numită frecvent antecontract, apare atunci când vânzarea nu se poate încheia imediat. Poate cumpărătorul așteaptă aprobarea creditului. Poate vânzătorul trebuie să obțină acte cadastrale. Poate părțile vor să fixeze un termen pentru contractul final la notar.
Problema apare când una dintre părți se răzgândește. Vânzătorul nu mai vrea să vândă. Cumpărătorul nu mai vrea să cumpere. În aceste situații, Codul civil oferă remedii clare, dar termenele sunt scurte.
Ce este promisiunea de vânzare?
Promisiunea de vânzare este contractul prin care una sau ambele părți se obligă să încheie în viitor contractul final de vânzare.
Ea nu transferă dreptul de proprietate asupra imobilului. Transferul are loc prin contractul final, încheiat în formă autentică. Art. 1244 din Codul Civil cere forma autentică pentru convențiile care strămută sau constituie drepturi reale ce urmează să fie înscrise în cartea funciară.
Regula generală se găsește în art. 1279 din Codul Civil. Promisiunea de a contracta trebuie să conțină clauzele esențiale ale contractului promis. În caz de neexecutare, beneficiarul poate cere daune interese. Textul permite și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă sunt îndeplinite condițiile legale.
În materia vânzării, regula specială este art. 1669 din Codul Civil. Dacă una dintre părțile unei promisiuni bilaterale de vânzare refuză, din motive imputabile, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Ce trebuie să conțină antecontractul
Un antecontract bun trebuie să fie clar. Ambiguitățile pot bloca vânzarea sau pot complica procesul.
În practică, promisiunea trebuie să includă:
- datele complete ale părților;
- descrierea imobilului;
- numărul cadastral și numărul de carte funciară;
- prețul vânzării;
- suma achitată la semnare;
- natura sumei, avans sau arvună;
- termenul pentru semnarea contractului final;
- obligațiile fiecărei părți;
- actele pe care vânzătorul trebuie să le obțină;
- consecințele refuzului de semnare.
Termenul clar este important. Fără el, devine mai greu să stabilești momentul de la care curge prescripția.
Ce faci dacă vânzătorul refuză să semneze?
Să presupunem că ai semnat un antecontract pentru un apartament. Ai plătit 10.000 euro. Contractul final trebuia semnat în 60 de zile. Între timp, vânzătorul primește o ofertă mai mare și refuză să mai vină la notar.
Primul pas este notificarea vânzătorului. Îi ceri să se prezinte la notar la data stabilită. Notificarea te ajută să dovedești refuzul.
Al doilea pas poate fi acțiunea în instanță. Dacă promisiunea este valabilă, imobilul este identificat, prețul este stabilit, iar tu ți-ai îndeplinit obligațiile, poți cere hotărârea care să țină loc de contract.
Poți cere și despăgubiri, dacă dovedești un prejudiciu, precum costuri bancare, taxe notariale sau diferențe de preț.
Ce faci dacă cumpărătorul refuză să semneze?
Și vânzătorul poate suferi un prejudiciu. Poate a refuzat alte oferte sau a blocat imobilul pentru mai multe luni.
Dacă cumpărătorul nu se mai prezintă la notar, vânzătorul poate cere executarea promisiunii, rezoluțiunea contractului sau despăgubiri, în funcție de interesul concret.
Dacă suma plătită are natura unei arvune, efectele pot fi mai ferme. De aceea, clauza trebuie redactată atent.
Avans sau arvună. Diferența este importantă
Avansul este, de regulă, o plată parțială din preț. Dacă vânzarea nu se mai încheie, trebuie analizat cine a cauzat neexecutarea și ce prevede promisiunea.
Arvuna beneficiază de o reglementare specială în Codul civil, la art. 1544, care reglementează arvuna confirmatorie. Dacă partea care a dat arvuna nu își execută obligația, cealaltă parte are dreptul să rețină arvuna. În schimb, dacă partea care a primit arvuna nu își execută obligația, cealaltă parte poate solicita restituirea dublului arvunei.
Art. 1545 din Codul Civil reglementează arvuna penalizatoare, folosită când părțile au prevăzut dreptul de dezicere. În această situație, partea care se dezice pierde arvuna dată sau restituie dublul arvunei primite.
Nu orice sumă numită avans produce efectele arvunei. Contează formularea exactă din contract.
Termenul de 6 luni
Art. 1669 alin. 2 din Codul Civil prevede că dreptul la acțiune pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
| Exemplu practic: | Dacă antecontractul prevede că vânzarea se semnează până la 1 septembrie 2026, termenul de 6 luni începe să curgă de la această dată. Dacă depășești termenul, riști să pierzi posibilitatea de a obține hotărârea care ține loc de contract. Poți analiza alte cereri, precum despăgubirile. |
Notarea promisiunii în cartea funciară
Art. 906 Cod civil permite notarea promisiunii în cartea funciară, dacă promisiunea privește dreptul de proprietate asupra unui imobil, promitentul este înscris ca titular al dreptului, iar antecontractul prevede termenul pentru încheierea contractului.
Notarea protejează cumpărătorul față de terți. Ea arată că asupra imobilului există o promisiune de vânzare.
Tot art. 906 din Codul Civil prevede că notarea se poate face în termenul stabilit pentru executarea antecontractului, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.
Ce probe contează?
Într-un litigiu, contează documentele. Păstrează antecontractul, dovada plății, notificările, conversațiile scrise, extrasul de carte funciară și dovada programării la notar.
Aceste probe pot arăta cine a respectat promisiunea și cine a refuzat semnarea contractului final.
Ce trebuie să reții?
Promisiunea de vânzare nu este o simplă rezervare a imobilului. Ea produce obligații juridice.
Dacă partea cealaltă refuză nejustificat semnarea contractului final, poți cere executarea promisiunii, despăgubiri sau rezoluțiunea, în funcție de situație.
Termenul de 6 luni din art. 1669 alin. 2 din Codul Civil trebuie verificat imediat. Diferența dintre avans și arvună trebuie analizată înainte să formulezi o cerere.
Fiecare caz este diferit și necesită analiză individuală. Pentru redactarea, verificarea sau executarea unei promisiuni de vânzare, poți solicita consultanță juridică înainte ca termenul legal să expire.
